Alvo de revisão, área do Jockey já tem lançamento com casas de até R$ 4 milhões

Recentes alterações na Lei de Zoneamento aprovadas pela maioria dos vereadores paulistanos podem abrir caminho para negócios imobiliários num trecho do bairro Cidade Jardim (zona oeste) com grande potencial de valorização nos arredores do Jockey Club de São Paulo.

Além de facilitar futuros empreendimentos, as mudanças dão à única obra importante em curso no local –a construção de um condomínio de casas comercializadas por valores entre R$ 1,8 milhão e R$ 3,9 milhões– novos argumentos contra uma ação judicial de moradores que tentam barrar a sua conclusão, avaliam especialistas em legislação urbana e o próprio responsável pelo empreendimento.

A obra é só uma amostra do que está por vir, dizem moradores contrários ao projeto, que apontam a existência de aproximadamente 30 lotes cujos proprietários aguardam mudanças no regramento.

Quatorze quadras numa área de 3,5 km² encostadas na ponta ao sul da pista do hipódromo, quase todas ocupadas por casarões murados bem conservados em ruas arborizadas, formam o tabuleiro sobre o qual ocorre a disputa entre proprietários de imóveis contrários e favoráveis às alterações nas regras de ocupação do solo.

Até abril deste ano, o mapa legal da cidade demarcava quase a totalidade desse território como ZER, sigla que determina o uso exclusivamente residencial com imóveis de até 10 m de altura. As exceções eram lotes nas bordas de duas avenidas, a dos Tajuras e a professor Alcebíades Delamare, onde são permitidos comércios sem grande capacidade de receber público. As vias são zonas corredores, chamadas Zcor. Em dois tempos, porém, a Câmara derrubou essas regras.

Na revisão da Lei de Zoneamento, em 2023, o Legislativo municipal transformou 12 das 14 quadras residenciais em uma das zonas da cidade destinadas à construção de grandes prédios para o melhor aproveitamento da infraestrutura urbana. Esse pedaço do bairro passou a ser uma ZEM (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana). O prefeito Ricardo Nunes (MDB) vetou a alteração, mas os vereadores derrubaram esse veto, em abril deste ano.

No mês passado, a Câmara revisitou as regras de zoneamento. Apelidada de "revisão da revisão", a nova discussão foi pautada sob a justificativa de corrigir o mapa publicado pela prefeitura porque algumas poucas quadras ficaram em branco —ou seja, sem regras de uso e ocupação.

Ao final do processo, com a votação do projeto em 2 de julho, parte das cerca de 40 emendas aprovadas alteraram a lei para permitir a construção de prédios em diversas áreas da cidade. Uma delas foi direcionada à vizinhança do Jockey.

Duas quadras na borda da nova ZEM da Cidade Jardim, que ainda se conservavam como ZER e Zcor, foram transformadas em Zona Mista pela emenda do vereador Isac Félix (PL) –mas ainda dependem da sanção do prefeito.

As aplicações imediatas dessa alteração são o aumento da altura máxima das construções, de 10 m para 28 m, e o fim do uso exclusivamente residencial.

Nos dois casos, as mudanças têm grande potencial para facilitar a venda de casas para incorporadores imobiliários. A compra de terrenos em bairros caros só vale a pena para o setor com a possibilidade de multiplicação do tamanho do terreno por uma área construída bem maior.

Mas há ainda um efeito menos explícito que a emenda pode provocar. A depender da interpretação que se dá para as regras urbanísticas da cidade e decisões judiciais sobre o tema, a proposta do vereador coloca em uma zona cinzenta um dos principais argumentos de moradores que tentam barrar o avanço do adensamento de bairros residenciais: a regra contratual que impõe o uso unifamiliar de cada lote.

Essa restrição existe porque companhias responsáveis por esse tipo de loteamento registraram em contrato que só uma família poderia morar em cada imóvel. A imposição tem sido respeitada pela legislação urbana nas zonas exclusivamente residenciais. Para outras zonas –incluindo Zcor, ZM e ZEM que existem na vizinhança do Jockey–, a prefeitura desconsidera a restrição.

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