Mercado de fundos imobiliários deve ganhar mais fôlego em 2023, diz gestor da Hedge

💥️Por Arena do Pavini & Depois de quatro anos com poucas ofertas, o mercado de fundos imobiliários voltou a crescer este ano e, em 2023, pode superar o recorde de 2012, quando os lançamentos alcançaram R$ 14 bilhões, acompanhando a retomada da economia e as taxas de juros ainda baixas, diz André Freitas, sócio da gestora especializada em ativos alternativos Hedge Investments. Segundo ele, as ofertas de fundos imobiliários no mercado neste ano já somam R$ 10,2 bilhões e há mais R$ 2 bilhões para serem lançados, o que elevará o total para R$ 12 bilhões, superando os R$ 10,5 bilhões de 2013 e perto do recorde de 2012. “No ano que vem, vamos ultrapassar esse recorde”, diz Freitas, que espera um crescimento de 20% nas ofertas, o que levaria o total para perto de R$ 15 bilhões.

A Hedge é uma gestora independente de ativos alternativos focada em imóveis, ou real estate. Do total de R$ 2,6 bilhões sob gestão, R$ 2,2 bilhões são fundos imobiliários ou carteiras administradas de imóveis. O restante são aplicações no mercado de commodities por meio do fundo multimercado Hedge Commodities, que deu origem à gestora.

Os fundos imobiliários atraem investidores pessoas físicas pois, além do lastro em imóveis, o rendimento distribuído dos aluguéis é isento de imposto de renda. As cotas são vendidas em bolsa e a aplicação tem de ser feita por meio de uma corretora de valores.

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💥️Ciclo de alta dos aluguéis de 30% a 50%

Segundo ele, a expectativa é que a recuperação da economia reduza a vacância dos imóveis comerciais e provoque um aumento dos preços dos aluguéis. “Estamos começando um novo ciclo de recuperação dos preços, e que vai levar a um aumento real nos preços dos aluguéis de 30% a 50% nos próximos cinco anos”, diz. Ele lembra que, nos dois ciclos anteriores de retomada, os aumentos foram de 50% e 70%, respectivamente. Mas a alta deve ser gradual, já que esse ciclo começa com um número de unidades vagas ainda alto.

💥️Volta de fundos de tijolo

O volume de novas construções também é baixo e tende a aumentar à medida que os preços se recuperarem. “Nos últimos anos, a maioria dos fundos imobiliários não foi de tijolo, mas de papel, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ou fundos de fundos, pois não havia novas construções, até porque os preços dos aluguéis não compensavam novos empreendimentos”, lembra. Agora, com a perspectiva de aluguéis e preços se recuperando, os projetos e os fundos imobiliários de “tijolo” devem voltar. “Devemos ter uma onda de entregas em 2022, considerando que um projeto imobiliário costuma levar cinco anos para ser concluído”, diz.

💥️Condições favoráveis

Vários fatores favorecem a retomada dos fundos imobiliários, avalia Freitas. A inflação está comportada, em torno de 4,20% ao ano, mesmo com a alta do petróleo e da energia. Para o ano que vem, portanto, as pressões de tarifas devem ser menores, liberando mais renda da população e permitindo maior consumo. E a economia tem ainda muita capacidade ociosa para crescer sem inflação, o que manterá os juros baixos. “E os bancos estão querendo emprestar mais, então se houver uma melhora da confiança, a retomada pode ser forte”, diz. A incerteza é com a realização das reformas estruturais que vão garantir o ajuste fiscal e a estabilidade da inflação, e que dependem do Congresso, lembra Freitas. Sem elas, a melhora pode ser temporária apenas.

As pechinchas no mercado de fundos imobiliários hoje, porém, são menores. A relação entre os preços dos fundos imobiliários na bolsa e seus ativos, que chegou a 60% em janeiro de 2016, hoje está mais ajustada, em torno de 100% do valor. Os ganhos maiores, portanto, estarão no curto prazo nos aluguéis dos imóveis.

💥️Shoppings devem ser beneficiados

Freitas espera que a retomada da economia beneficie principalmente os shopping centers. Há um duplo vetor no ciclo de recuperação que favorece os shoppings, diz o executivo. Há a recuperação do consumo, com o aumento das vendas, e a perspectiva de recuperação dos preços do mercado imobiliário, que permite a alta dos aluguéis cobrados dos lojistas. “Nos últimos anos, com a crise, não foi possível nem repassar a inflação para os aluguéis”, lembra. Agora a tendência é de melhora. “O último trimestre deste ano já está sendo muito bom para o comércio”, diz.

Os shoppings centers são hoje a principal aposta da Hedge, explica Freitas. A casa fez a gestão de quatro fundos que investem em 11 shoppings. Entre eles estão o Brasil Shopping, o West Plaza e o Praça da Moça.

A estratégia da casa vem mudando nos últimos anos. Durante a crise, a opção foram os fundos de fundos, que compravam cotas das carteiras que estavam desvalorizadas no mercado, e fundos de recebíveis, ou seja, de papéis. Agora, a recuperação da economia favorece inicialmente os shoppings.

💥️Cenário diferente dos EUA

O gestor não acredita em grande desvalorização desses ativos por conta do comércio eletrônico. “O tipo de shopping que está sofrendo nos EUA é um que não temos no Brasil, o de grandes centros comerciais apenas, em lugares distantes das cidades”, diz. No Brasil, o modelo é mais misto, com lojas, mas muito lazer e serviços, como praças de alimentação, restaurantes e cinemas e teatros.

Há ainda shoppings já trabalhando com a convergência do comércio eletrônico, oferecendo a opção do comprador online retirar a mercadoria na loja ou como show room para o comprador ver o produto antes de comprar. “Hoje, a área de alimentação de um shopping já representa 30% da receita, os cinemas não são mais uma ou duas salas, mas mais de dez”, diz. Segundo Freitas, pesquisas mostram que 40% das pessoas vão para os shoppings não pensando em comprar nada. Já a receita de estacionamento, que sustentou os shoppings durante a crise, tende a cair com o menor uso de carros.

A oferta de novos shoppings também tende a ser menor nos próximos anos, o que valorizaria o estoque atual. Em 2013, o total de lançamentos de novas unidades equivalia a 13% do total já existente. Para 2023, a projeção é de 1% de ampliação sobre 2018.

Já as lajes corporativas, prédios voltados para empresas, ainda têm muita oferta, mas a vacância está diminuindo, especialmente em São Paulo, onde o mercado mais sofisticado, o chamado “triplo A”, sofreu menos durante a crise. “Estamos analisando e devemos investir também em lajes, contando com a retomada da economia”, diz. Outro foco podem ser fundos de logística e de CRI. “Não tem nada em andamento, mas queremos estar presentes, e vemos a retomada começando com shoppings, que recuperam rápido, depois lajes ‘triplo A’ e depois CRI”, diz.

💥️Cotas dos fundos atrás da NTN-B

Ele espera que as cotas dos fundos melhorem nos próximos meses. “O índice da bolsa que acompanha as cotas, o Ifix, normalmente acompanha o desempenho das NTN-B do Tesouro, que refletem o juro real longo, e neste ano o índice subiu 2,77%, enquanto as NTN subiram 10,81%, então tem espaço para as cotas subirem”, diz.
Freitas é um pioneiro da gestão de ativos alternativos. Ele começou na em 1983 na corretora Hedging, que depois se tornaria a corretora Hedging Griffo, em 1986, especializada em commodities. A corretora deu origem em 1993 a uma das primeiras gestoras independentes de recursos e ao fundo Verde, em 1997, o primeiro fundo genuinamente de commodities, que aplicava em contratos futuros de café, soja, boi e ouro. O Verde depois se tornou o maior multimercado do país sob comando de Luis Stuhlberger.

Com os ativos financeiros ocupando todo o espaço da carteira do Verde, Freitas criou outro fundo, o Hedge, nos anos 2000, para continuar investindo em commodities. O fundo foi o embrião da nova gestora, quando parte da equipe da Hedging Griffo deixou a instituição após a venda para o Credit Suisse. Em 2016, Freitas saiu também do CS e comprou o controle da Hedge, transformando-a em uma casa de ativos alternativos, hoje voltada especialmente para fundos imobiliários, mas ainda com o fundo de commodities Hedge.

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