Cinco sinais de alerta que os investidores devem observar antes do IPO da WeWork

A atividade principal da WeWork é reformar e alugar espaços de escritórios em 111 cidades ao redor do mundo, de acordo com seu registro S-1 em meados de agosto (Imagem: Adam Glanzman/Bloomberg)

💥️Por Clement Thibault/ysoke.com

A 💥️WeWork, empresa-unicórnio com uma assombrosa avaliação de mercado de U$ 47 bilhões desde a sua última rodada privada de financiamento, finalmente abrirá seu capital através da oferta inicial de ações (IPO) da sua empresa controladora, a We Company. A expectativa é que seus papéis comecem a ser negociados em setembro.

A atividade principal da WeWork é reformar e alugar espaços de escritórios em 111 cidades ao redor do mundo, de acordo com seu registro S-1 em meados de agosto. Seus 528 estabelecimentos são alugados por períodos específicos de tempo.

A missão “sensibilizadora” da companhia não inspira confiança: criar espaços de co-working que incentivem e construam a comunidade. Isso está em sintonia com as operações da empresa que, segundo o registro S-1, devem gerar uma série de sinais de alerta a qualquer investidor potencial. Problemas não faltam.

Entre eles, destacam-se a narrativa evasiva baseada em contabilidade criativa, a falta de escalabilidade, um sócio controlador com possíveis conflitos de interesse, grandes obrigações com débitos e contratos de locação, a falta de previsão de lucratividade e uma avaliação de mercado absurda.

1. Narrativa evasiva, contabilidade criativa

Embora a We Company se esforce para ser percebida como uma empresa de alta tecnologia, trata-se, na verdade, de uma simples empresa do ramo imobiliário. O registro S-1 frequentemente se refere à We Company como uma empresa que oferece “espaço como um serviço”, cooptando o acrônimo “Saas” que, em inglês, se refere à expressão “Software como um serviço”. Embora o acrônimo “Saas” apareça 40 vezes no registro S-1, o termo mais apropriado “locação” aparece 939 vezes.

A empresa controladora opera atualmente outras duas empresas. Ela aluga apartamentos com o nome WeLive e opera uma escola de ensino fundamental na cidade de Nova York, chamada WeGrow. Como a We Company não divulga as receitas de segmentos individuais, é impossível saber como as diferentes empresas estão realmente se saindo.

2. Falta de escalabilidade

Para a maioria das empresas, a principal tese de investimento é que a companhia está crescendo, apesar de estar perdendo dinheiro no momento. Entretanto, economias de escala lhe permitirão usar o capital com mais eficiência no futuro, de modo que seja capaz de se tornar lucrativa em algum ponto. Os dados financeiros da We Company não respaldam esse argumento.

Em junho de 2017, a WeWork gerou US$ 197 milhões em receita, sobre US$ 185 milhões em despesas operacionais com locação (aluguel, manutenção) e US$ 38 milhões em depreciação e amortização (D&A). Com US$ 197 milhões de receita sobre US$ 223 milhões em despesas operacionais com locação, a empresa registrou uma margem negativa de 13%.

Em junho deste ano, a companhia gerou US$ 720 milhões em receita, 3,6 vezes o montante de 2017, indicando um forte crescimento nesse quesito. Mas as despesas operacionais com locação foram de US$ 695 milhões, e as despesas de D&A ficaram em US$ 131 milhões, para um total de US$ 826 milhões em despesas, fazendo com que a empresa apresentasse uma margem negativa de 14,7%, mesmo o negócio tendo ficado 3,6 maior.

E só estamos considerando as despesas operacionais diretamente relacionadas ao aluguel dos espaços de escritórios. Custos adicionais, como reforma, marketing e desenvolvimento comercial, podem pelo menos ser enquadrados como investimento no negócio. Essas despesas totalizaram US$ 1,3 bilhão no primeiro semestre de 2023.

Além disso, a We Company não auferiu qualquer benefício aumentando sua operação imobiliária, nem há sinais de que o fará. Como ela só aluga propriedades, não possui qualquer ativo imobiliário, apenas o chamado “direito de uso dos ativos”, uma forma criativa de indicar que esses aluguéis não representam uma posse efetiva.

3. Contratos de locação onerosos

No registro S-1, a We Company afirma que uma das suas principais vantagens é a flexibilidade e a mobilidade global que oferece aos inquilinos. Porém, a única forma de oferecer isso é a própria empresa assumir contratos de locação de longo prazo,na esperança de eventualmente repassar o peso do risco aos seus inquilinos ou acionistas.

A We Company firma contratos de locação com um prazo médio inicial de 15 anos. A empresa já acumulou um impressionante volume de US$ 47,2 bilhões em custos de locação até agora. Com uma expectativa de receita ao redor de US$ 3,5 bilhões em 2023, suas futuras obrigações contratuais de aluguéis representam cerca de 13,5 vezes a sua receita anual.

4. Problemas com a estrutura societária

Estrutura societária da We CompanyEstrutura societária da We Company. Outro sinal de alerta é a estrutura societária da companhia. Ao operar como uma nova holding que detém interesse em empresas subjacentes, mas não na geração de receita em si, a holding não é taxada, gerando vantagens significativas aos seus executivos, ao mesmo tempo em que repassa uma variedade de obrigações tributárias aos investidores.

O IPO da WeWork também é uma oferta multiclasse, com um voto por ação no papel de Classe A e 20 votos por ação nos papéis de Classe B e C. Isso concede ao fundador e CEO da empresa, Adam Neumann, total controle sobre a governança corporativa, incluindo o Conselho de Administração, suas aquisições e muito mais.

Diversos conflitos de interesse também estão presentes: a WeWork aluga edifícios parcialmente detidos por Neumann. Quando a empresa foi renomeada como The We Company, a marca comercial “We” foi comprada por US$ 5,9 milhões de uma holding na qual Neumann tem interesse. Por fim, há notícias de que Neumann vendeu mais de US$ 700 milhões em ativos e débitos antes do futuro IPO.

5. Avaliação de mercado problemática

Em sua última rodada arrecadação de fundos, em janeiro, a avaliação da We Company alcançou US$ 47 bilhões. Com receitas de US$ 3,5 bilhões para todo o ano de 2023, o valor da empresa representa 15 vezes suas vendas. Compare esse dado com a antiga empresa de capital fechado e queridinha da moda do crescimento Uber Technologies (NYSE:UBER) (NYSE:UBER), que espera gerar US$ 14 bilhões em receita neste ano. Sua capitalização de mercado é de US$ 60 bilhões, ou seja, 4,2 vezes as suas vendas.

Conclusão:O registro S-1 da We Company indica que a empresa não pretende ter receita positiva com base em princípios de contabilidade geralmente aceitos no futuro próximo, ou seja, ela precisará se financiar com dívidas apenas para continuar operando. Com um modelo não comprovado e um caminho pouco claro para a lucratividade, é questionável que essa jogada de alto risco entregue resultados, no melhor dos casos.

O que você está lendo é [Cinco sinais de alerta que os investidores devem observar antes do IPO da WeWork].Se você quiser saber mais detalhes, leia outros artigos deste site.