Como declarar compra e venda de imóvel no IR?

Além de declarar a propriedade como um bem, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização (Imagem: Agência Brasil/Marcello Casal Jr)

Um dos momentos que mais geram dúvidas na hora de preencher a declaração do 💥️Imposto de Renda (IR) consiste na venda e na compra de 💥️imóveis.

Além de declarar a propriedade como um bem, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização.

Caso não tenha trocado de residência e tenha ganhado dinheiro com a operação, poderá ter de pagar 15% de imposto sobre a diferença.

Além da ficha “Bens e Direitos”, onde listará o patrimônio, o contribuinte precisa acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da 💥️Receita Federal.

Na plataforma, o vendedor precisará declarar a forma de pagamento e o custo do imóvel, além de detalhar as informações técnicas da propriedade e dados sobre o comprador. Com base nos dados, o Fisco cruzará as informações para detectar eventuais erros ou inconsistências.

Confira como o contribuinte deve declarar as seguintes operações:

💥️Compra de imóvel em 2023

Primeiramente, o contribuinte que adquiriu um imóvel no ano passado deverá abrir um item na ficha “Bens e Direitos”, onde informará o código correspondente a cada tipo de imóvel (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóvel rural e 15 para sala ou conjunto).

No campo “Situação em 31/12/2019”, informará valor zero e, no campo “Situação em 31/12/2020”, informará apenas o valor definitivamente desembolsado no ano passado.

No campo “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF, Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e informar se a compra foi à vista ou financiada.

Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural).

O financiamento de imóveis deve ser informado apenas na ficha “Bens e direitos”, de maneira semelhante à do financiamento de veículos.

A cada declaração, o comprador informará a soma dos valores pagos no ano anterior, até concluir as prestações.

A partir daí, o valor total pago, que inclui os custos do financiamento, deverá ser repetido todos os anos, enquanto o contribuinte for o proprietário.

Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural) (Imagem: Marcello Casal Jr/ Agência Brasil)

No caso dos financiamentos imobiliários, a ficha “Dívidas e Ônus Reais” deve ser ignorada. Ela destina-se somente a dívidas sem nenhum bem como garantia, como 💥️empréstimos bancários ou empréstimos entre pessoas físicas. Como o imóvel pode ser tomado de volta pelo banco no caso de inadimplência, essa operação não se enquadra nessa ficha.

💥️Venda de imóvel em 2023

Quem vendeu um imóvel em 2023 precisa atualizar “Bens e Direitos”. O valor deve estar zerado no campo “Situação em 31/12/2020” e igual ao montante da declaração anterior no campo “Situação em 31/12/2019”.

A venda deve ser detalhada no campo “Discriminação”, incluindo o nome e o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do comprador, o valor e a data da operação.

Quem vende imóveis precisa apurar se houve ganho de capital (renda obtida com a valorização de um ativo) com a operação. Caso tenha lucrado com a venda, o contribuinte será tributado em 15% do lucro.

A apuração do ganho de capital deve ser feita no mês seguinte à venda do imóvel, por meio do Programa de 💥️Apuração de Ganhos de Capital 2023 (GCAP2020), disponível na página da 💥️Receita Federal na internet.

O Imposto de Renda deverá ser recolhido até o último dia útil do mês posterior à venda, por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) emitido pelo GCAP.

Ao preencher a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve importar os dados do GCAP2020 para o programa gerador da declaração da Receita Federal.

O próprio sistema preencherá automaticamente os dados e classificará uma parte do ganho de capital como rendimento isento e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

💥️Isenção

A legislação estabelece três circunstâncias para a isenção total de 💥️Imposto de Renda sobre ganhos de capital com a venda de 💥️imóveis.

A primeira é a venda do único imóvel por até R$ 440 mil, independentemente do tipo de bem. Caso a propriedade esteja em regime de condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser superior a R$ 440 mil.

Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, tributada ou não. O ganho de capital nessas operações deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 06.

A legislação estabelece três circunstâncias para a isenção total de Imposto de Renda sobre ganhos de capital com a venda de imóveis (Imagem: Fernanda Carvalho/Fotos Públicas)

O segundo tipo de isenção diz respeito a imóveis comprados até 1969. O terceiro é representado pela venda de imóveis residenciais no Brasil, desde que o dinheiro da operação tenha sido usado para comprar outros imóveis residenciais no Brasil em até 180 após a assinatura do contrato.

Se o contribuinte usar apenas parte do valor para comprar o novo imóvel residencial, o ganho de capital correspondente à diferença será tributado proporcionalmente. O lucro da venda deverá ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 07.

Também existe uma isenção parcial para ganhos de capital, para imóveis comprados entre 1969 e 1988. O próprio Programa de Apuração de Ganhos de Capitais calcula automaticamente as situações de isenção parcial ou total, cabendo ao contribuinte apenas importar as informações para a declaração do Imposto de Renda.

Dessa forma, é recomendável que o declarante baixe e preencha o GCAP em todas as operações, mesmo as isentas de imposto, para evitar erros.

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